Судебная‏ ‎практика ‎по‏ ‎работе ‎с ‎потребительским ‎экстремизмом: ‎как‏ ‎соблюсти‏ ‎баланс‏ ‎интересов ‎дольщиков‏ ‎и ‎застройщиков‏ ‎при ‎оценке‏ ‎качества‏ ‎новостроек

1. Исковые требования дольщика при нарушении требования к качеству объекта долевого строительства

Основные требования (альтернативные):
- о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства в разумный срок;
- о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве;
- о возмещении расходов на устранение недостатков (стоимости устранения недостатков) объекта долевого строительства;
- о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных по нему денежных средств.

Дополнительные требования (могут заявляться вместе с основными):
- о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства;
- о признании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства недействительным;
- о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
- о взыскании штрафа за отказ от добровольного исполнения требований потребителя;
- о компенсации морального вреда;
- о взыскании убытков, понесенных вследствие действий (бездействия) ответчика.

Важно знать!

Дольщик вправе предъявить к застройщику только те виды требований, которые предусмотрены законом
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 77-КГ16-3).

Применяется правило, что прежде всего действует ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а в части не урегулированном им применяется Закон «О защите прав потребителей» (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

2. Аналитические данные по видам судебных споров с дольщиками и их результатам согласно судебной практике

Вместе с тем в 2022 г. снизилась общая сумма взыскания.

2.1. Наличие достаточных доказательств наличия (отсутствия) нарушений качества

Установление характера нарушений качества – являются существенными или несущественными.
По мнению Верховного Суда РФ, вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства могут разрешаться с применением положений Закона РФ "О защите прав потребителей", определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги).

Существенные недостатки:
· Неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени,
· Выявляется неоднократно,
· Проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

К ним относятся:
- длинные и глубокие трещины в полу, стенах или потолке;
- неработающая вентиляция, например, без тяги;
- отсутствие отопления, водоснабжения;
- неработающее газовое оборудование;
- неисправная электропроводка;
- неработающая канализация или водопровод;
- сломанные окна или входная дверь;
- наличие сырости и плесени в квартире.

Несущественные недостатки:
-не препятствует проживанию в квартире
К ним относятся:
- небольшие механические дефекты;
- косметические дефекты;
- небольшие неровности пола, стен;
- царапины на дверях и стеклах.

2.2. В зависимости от характера нарушений качества могут быть различные последствия

Участник долевого строительства может потребовать:
1) расторжения договора участия в долевом строительстве;
2) возврата уплаченных по договору денежных средств и уплаты процентов в порядке, закрепленном в ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства
3) Применение ст. 393.1 ГК РФ о возмещении убытков при прекращении договора (высоки риски злоупотреблений правом дольщиками - потребительский экстремизм):
- в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимый объект недвижимости по договору, заключенного взамен прекращенного договора.
- в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимый объект недвижимости (без заключения аналогичного договора).

Последствия при несущественном нарушении качества

Дольщик вправе по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом необходимо помнить, что суды исходят из принципа полного возмещения убытков, но не обогащения потребителя.

2.3. Период заявления требований по качеству

Требования по качеству
1) в процессе приемки объекта долевого строительства;
2) в пределах гарантийного срока:
-гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет со дня передачи объекта долевого строительства;
-гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, не может составлять менее чем три года.

Можно ли предъявить требования по качеству после истечения гарантийного срока?
В судебной практике встречается позиция, когда отказ удовлетворить эти требования за пределами гарантии признавался неправомерным. Например, Верховный Суд РФ в одном из дел указал, что нужно учитывать нормы Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. Если недостатки обнаружены после истечения гарантии, то предполагается, что продавец за них не отвечает, если не доказано обратное. При этом суд не исключил возможность удовлетворения требований по истечении гарантийного срока (Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5)).

3. Меры государственной поддержки застройщиков во взаимоотношениях с дольщиками для соблюдения баланса интересов

Одной из существенных мер поддержки застройщиков для соблюдения баланса интересов с дольщиками являются акты, которые устанавливают особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.